판례로본 부동산 가계약금의 의미와 반환

부동산 매매 전세계약에 앞서 가계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다.

부동산 거래에 고액이 오고 가다보니 선뜻 매매, 전세계약을 체결하기가 망설여지지만 대상 부동산을 잡아두기 위

한 마음에서 부동산 본계약에 앞서 가계약금을 지급하고  가계약금 지급이후  본계약이 이루어지지 않는 경우 부동

산 매매 전세 가계약금반환에 대한 분쟁이 자주 발생합니다. 

 

 판례로 본  부동산 가계약금의 의미를 알아보겠습니다.

 

대체로 부동산 매매, 전세 가계약금은 쉽게 돌려 받을 수 있다고 생각하는 경우가 많고 실제로  부동산중개업자도

계약이 안되면 가계약금을 돌려주겠다고 하는 경우도 있습니다.

부동산계약에서 가계약금의 의미는 생각만큼 간단하지 않습니다.

 

※부동산 매매, 전세가계약이 지급될 당시 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가

있는 등, 본계약에 대하여 구체적인 매도인 매수인간의 의사합치가 있었다면 매수인은 가계약금반환을 청구할

수 없다.

 

 

■부동산 계약의 성립

우리법원은 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는

당해 계약의 내용을 다루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 본질적 사항이나 중요사항에 관하여 구

체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야

한다고 합니다.

 

■판례로 본  부동산매매, 전세등 가계약금의 의미

▶(대법원 2006.11.24 선고 2005 다 39594판결)

 부동산 매매 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되어 있지 않았고  그 후에 정식계약서가 작성되지 않았다

하더라도  가계약서 작성 당시 매매계약의 중요한 사항이 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법

에 관한 합의가 있었으므로 원 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하여 매도인은

배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할수 있을뿐 매수인은 가계약금 반환을 청구 할

수 없다는 입장이다.

 

▶(대구지방법원 2018.12.11 선고 2018 기소21928판결)

 최근판례는 위 대법원 판례보다 더 적극적인 입장에서  부동산 가계약서가 작성되지 않은 경우라 하더라도 당사

가간에 본계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정한 사실이 없고 매수인이 가계약금을 지급한 후

스스로 본계약 체결을 거부한 경우에는 매수인은 매도인에게 가계약금 반환을 청구할 수 없다고 판단하였다.

 

 

부동산매매, 전세등 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인(임차인)에게 다른 사람에게 우선하여

본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고 매도인(임대인)은 이를 수인하는데 본질적 의미가 있습니다.

 

부동산 매매 전세가계약금을 지급받은 매도인(임대인)은 매수인(임차인)의 본계약 체결요구에 구속되므로 매도인

(임대인) 또한 이에 대한 반대급부로 매수인(임차인)이 매매 전세 계약 체결을 포기하는 경우 가계약금을 수취할

수 있는 권리를 부여받아야만 매도인(임대인)과 매수인(임차인)간의 균형이 맞는다는 것이 판례의 입장입니다.

 

 

이와같이 가계약금의 지급과 수취의 의미는 절대로 가볍게 생각되어 질 문제가 아닙니다.

가계약금 지급 후 단순 변심을 이유로 반환을 청구하는 경우에는 이를 인정받기 어렵고 경우에 따라서는 가계약금

의 몰취를 넘어서 본계약의 성립과 해제의 문제로까지 의미가 번질 수 있습니다.

 

부득이하게 부동산 매매, 전세 가계약금을 지급해야 하는 경우라면 가계약금의 의미와 그 반환에 대하여 매도인(임

대인) 매수인(임차인)간의 정확한 의사가 무엇인지을 밝혀둬야 이와 관련된 법률상 분쟁을 막을 수 있을 것입니다.

 

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