부동산 양도소득세 세율 .양도소득세 계산방법

2023년 부동산 양도소득세 세율, 양도소득세 계산방법,필요경비 양도소득세 비과세, 신고납부 에 관해서 알아보겠습니다.

 

1.양도소득세란?

 

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.

따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

 

부동산 양도소득세 세율

 

2.부동산 양도소득세 과세대상

 

부동산: 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)

부동산에 관한 권리: 부동산을 취득할 수 있는 권리 , 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권.

 

3. 양도소득세 비과세및 감면 

 

[비과세되는 경우]

-1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니       다.

-양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

-’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

-주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖      에  있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다.

 

[감면되는 경우]

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

4. 2023년 부동산 양도소득 기본세율

부동산양도소득세세율

 

5. 부동산 양도세 필요경비

 

주택양도시 자본적지출에 해당하는 비용은 필요경비로 공제 가능합니다.

자본적지출이라 함은 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다. 

 

아파트의 양도소득세  필요경비 예를 들어 보겠습니다.

  아파트 샷시비, 보일러교체비, 방확장 개량비용, 방범창설치비. 취득,양도과정에서의 중개수수료등 을 말합니다.(영수증또는 세금계산서  있어야 공제 받을수 있습니다)

매매계약에 따른 인도의무 이행을 위해 양도자가 임차인에게 퇴거 합의금을 지급한 경우 필요경비에 해당합니다.

 

벽지,장판,씽크대교체, 외벽도색,조명교체, 보일러수리비용, 옥상방수공사, 변기공사비, 파손된유리교체비, 화장실공사비,마루공사비등 수익적지출과 , 금융기관 대출이자등은 양도소득세 필요경비에 해당되지 않습니다.

 

 

 

6. 부동산 양도소득세 계산방법 

 

*양도가액ㅡ취득가액 ㅡ필요경비 =양도차익 

*양도차익 ㅡ장기보유특별공제 ㅡ기본공제(연250만원. 미등기자산 공제배제)=과세표준

*과세표준×세율=산출세액

*산출세액 ㅡ감면공제+가산세등=납부세액

 

부동산 장기보유특별공제 대상과 공제율

부동산 장기보유특별공제 대상과 공제율

 

양도세 계산 조금 복잡해 보이시죠?

국세청 홈택스에서 [미리계산해 보는 양도소득세(모의계산)]  미리 계산해  볼 수 있습니다.

 

7 부동산 양도소득세 신고납부 

 

부동산 양도소득세  국세청 홈택스에서 인터넷으로  신고 가능합니다. 

 

[양도소득세 예정신고]

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다. 

예를들면 2022.10.15일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고. 납부기한은 2022.12.31일 까지 입니다.

 *양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일이 양도시기가 됨)

 

양도소득세는 고지서가 발행되는게 아니고 양도자 본인이 주소지 세무서에  신고하고 납부해야 합니다.

 

[양도소득세 확정신고 ]

-당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.

-감면소득이 있는 경우 기본공제(250만원) 적용순서에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우.

* 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제한다.

 

*1건의 양도소득만 있는 경우 양도소득세 예정신고를 한 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

 

[양도소득세 무신고시 ]

양도소득세 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022% 를 추가 부담하게 됩니다.

 

 

8. 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제등(소득세법 시행령] 개정 

 

*양도소득세 중과 한시 배제 적용시기: ‘22.5.10.부터 ’23.5.9.까지 양도하는 분에 적용

 

*1세대1주택 양도소득세 비과세 보유. 거주기간 재기산제도 폐지

*이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화 

9. 부동산 양도소득세 납세지

 

-부동산  양도소득세  납세지는 부동산 물건 주소지가 아니고  신고 당시 납세자의  주소지입니다.

(예 : 서울강남구에 거주하면서  성남시에 있는 아파트를 양도한 경우 부동산 양도소득세 납세지는 강남세무서입니다)

 

지금까지  2023년 부동산양도소득세 세율과 양도소득세 계산방법 , 필요경비 , 비과세 ,신고납부 ,가산세,양도세 중과 한시 배제등에 관해 알아보았습니다.

부동산 양도소득세 계산시 꼭 필요한 장기보유특별공제에 관해서는 다음에 따로 올리겠습니다.