역전세 깡통전세 차이점과 전세보증금 반환 받는법

요즈음 부동산 시세하락이 연일 부동산 뉴스에  나오고 있는데요.

부동산 시세 하락으로  역전세와 깡통전세.깡통주택의 우려가 커지면서 세입자(임차인)들의 불안감이 커지고 있습니다.

역전세 ,깡통전세 (깡통주택)와 세입자(임차인)가 전세 보증금 반환 받을 수 있는 법에 관해서 알아 보았습니다.

역전세란?

예시)3억에 전세계약을 했다가 2년 후에 전세시세가 하락하여 2억5천만원으로 전세 시세가 하락하는 것을 역전세라고 합니다.

일반적으로 세입자는 전세 만기로 이사를 가고자 할 경우(전세 보증금 반환받기위해서는) 만기 몇달전에 새로운 전세 세입자(임차인)와 집주인( 임대인)이 전세계약을 체결한후  새로운 전세세입자(임차인)의 전세 보증금으로 기존 세입자(임차인)의 전세 보증금을 반환해 줍니다.

역전세가 발생하면  예시와 같이 차액 5천만원을 집주인(임대인)이 부담해야 합니다.

자금 여력이 없는 집주인(임대인)의 경우  차액 5천만원을 반환할 수 없어 세입자(임차인)과 분쟁이 발생합니다..

역전세가 되면 전세 보증금 반환이 지연되고  새집으로 이사가거나 이사에 차질이 생겨 민. 형사상 분쟁이 발생 하는 경우가 많습니다.

최종구 금융위원장은

18일 전셋값 하락에 따른 '역전세'를 집주인 책임으로 규정했습니다.

최종구 금융위원장은  "역전세를 우려할 만큼 일부 지역은 전셋값이 하락하고 있다 역전세는 전체적으로 볼 때 전반적인 상황은 아직 아니다"라고 진단하며 그동안의 급등세를 고려하면 집값은 더 내려야 한다고 했습니다.

깡통전세(깡통주택)란?

주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 현재 매매가격의 80%가 넘는 주택으로 집주인이  대출금을 갚지 못해 주택이  경매에 넘어가거나 급매로 주택을 처분하고자 할 경우  세입자(임차인)의 전세보증금을 다 갚지 못하는 주택을 깡통전세(깡통주택)이라고 합니다.

깡통주택의 등장은 「부동산 경기 악화 → 가계부채 심각 → 금융 건전성 위기」로 진행될 가능성이 커졌다는 것을 의미합니다.

 

역전세와 깡통전세(깡통주택)일 경우 전세 보증금 반환 받을수 있는 방법을 알아 보겠습니다.

■보증금 반환 받을 수 있는 방법

▶내용증명

일차적으로  집주인과 통화했을때 반환 능력이 없거나 의사가 없는 경우  전세 계약만료 두 달전 보증금 반환 내용증명을 임대인 주소지로 보냅니다.

내용증명은 특별한 서식은 없으며 발신인-임차인 수신인-임대인으로 주소.주민등록번호. 연락처 . 보증금 반환일(보토은 전세계약만료일)보증금 반환 계좌번호를 기재하며 혹시 반환인 안될시 임대인의 책임사항등의 내용을 담은 문서 3통을 작성하여 우체국에 가서 내용증명 우편 발송의뢰후 1부 보관합니다. 

▶임차권 등기

전세계약이 만료되었음에도 전세보증금 반환을 받지 못한 임차인이 신청 할 수 있습니다.

주택임대차 보호법에 의하 임차권등기후 계획된 곳으로 이사하는 방법이 있습니다.

신규분양.신축 주택에 이사가 계획되어 있거나 외국등 이사일이 확정되었으나 전세 보증금 반환을 받지 못했으나 부득이 이사를 해야 하는 경우 임차인을 보호하기 위한 법입니다.   

주택임대차 보호법 제3조의3(임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.  <개정 2013. 8. 13.>

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된   사실을 소명(疎明)하여야 한다.  <개정 2013. 8. 13.> 

 1. 신청의 취지 및 이유 

 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 

 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을

    취득하였거나  제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

 

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. 

 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 

 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 

 4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. 

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.  <개정 2013. 8. 13.> 

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. 

 ⑦임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.  <개정 2011. 4. 12.>

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 

 ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.  <신설 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.]

임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인이 관할법원에서 신청을 할 수 있습니다.

★임차권 등기명령에 필요한 서류

임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한 등기부 등본.건축물대장

확정일자 받은 임대차 계약서(전세계약서)

임대차 계약서상 주소로 임차인이 전입신고 된 주민등록등본

임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 구비후 임차인은  관할법원에 신청할 수 있습니다.

▶보증금 반환 보증보험 가입.

▶주택임대차 분쟁조정위원회에 조정 신청.(↓↓↓바로가기)

 

주택임대차분쟁 상담에서 조정까지 주택임대차분쟁조정위원회가 도와드립니다.

주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차와 관련된 당사자(임대인과 임차인) 간의 분쟁을 합리적으로 조정하기 위하여 대한법률구조공단의 6개 지부 (서울중앙, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주)에 설치되어 있습니다.

 

지금까지 역전세.깡통전세(깡통주택)에서 전세 보증금 반환 받는 방법을 알아 보았습니다.

세입자(임차인)는  계약후 보증금 반환이 어려운집을 계약 안하는것 즉  전세 계약시 건물 등기부 등본상에 압류.가압류. 대출사항등이 있는지 꼼꼼히 확인하고  충분히 전세보증금을 지킬 수 있는 집을 전세계약을 하는것이 우선임을 꼭 알아야 겠습니다.