주택임대차 보호법 권리확인하고 보증금안전하게 지키는법

안녕하세요?

주택임대차보호법에 관해서 알아 보았습니다.

■주택임대차보호법의 목적은 국민 주거생활의 안정을 보장하는데 있습니다. 

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.[전문개정 2008. 3. 21.]

 

■대항력

 대항요건을 갖추었을 경우에 제삼자에 대하여 발생하는 효력입니다.

대항요건:주택의 인도+전입신고=대항력

주택의 인도와 주민등록을 마친경우 그 다음날 0시부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

잔금을 치르고 이사는 했으나 주민등록(전입신고)를 하지 않은경우는 대항력이 없습니다.

 

제3조(대항력 등)  ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)  ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.

♣계약서 작성후 부동산 중개사무소에 확정일자의뢰를 하고 전입신고는 민원24에서 신청 하면 편리하게 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 

 

■보증금의 회수 (우선변제권)

대항요건(주택의 인도+ 전입신고)+확정일자=우선변제권

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.  <개정 2013. 8. 13.>   ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.   대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.  <신설 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.]

임차인은 주택경매신청등기전에 대항요건(주택의인도+전입신고)+확정일자 요건을 갖추었을경우 임차인은 

보증금 우선변제권을 갖는다.

♣대항요건과 확정일자를 받았어도 경매개시등기이전에 다른곳으로 잠깐 주소를 옮겼다가 경매개시 등기이후에 다시 전입신고를 한 경우 우선변제권을 상실함으로 임차인은 전입신고후 주소이전을 안하는게 좋습니다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.  ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.  ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.  <개정 2009. 5. 8.>[전문개정 2008. 3. 21.]

 

■임대차기간

 임차인 보호 규정으로 임차인이 대항요건을 갖춘경우 2년동안 거주할수 있고  2년미만인경우 언제든지 이사할 수  있다는 규정이다.

♣통상적으로는 계약만료전 임차인의 사정으로 이사갈경우 새로운임차인을 정한후 이사 합니다.

제4조(임대차기간 등)  ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.  다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.  ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.[전문개정 2008. 3. 21.]

■계약갱신(계약만기6개월~1개월전까지)

임대인(집주인)이 꼭 알고 있어야 하는 규정으로 계약만기 1개월전까지 임차인한테 계약갱신,보증금 인상, 월세인상등을 통지 안한경우 그전과 동일한 조건으로 임차인(세입자)가 2년을 더 거주 할 수 있습니다.

♣최근에는 보통 3개월전에 갱신거절,계약변경의 통지를 하고 있습니다.

 

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]

 

■묵시적갱신

임대인과 임차인이 계약만료 1개월전까지 갱신거절, 계약조건 변경등을 통지 아니한 경우 전임대차와 동일한 조건으로 임대차 한것으로 보는것이 묵시적 갱신입니다.(위6조1항)

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008. 3. 21.]

♣예를들어 묵시적 갱신후  임차인(세입자)이 6개월지나서 이사를 원하는 경우 임대인(집주인)은 통지를 받은날부터 3개월내에 보증금 반환을 해줘야 한다는 것입니다.

■보증금및 임대료 인상.

제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.  ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.[전문개정 2008. 8. 21.][제2조에서 이동, 종전 제8조는 제15조로 이동  <2013. 12. 30.>]

■보증금 우선변제금액

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.  <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18.> 1. 서울특별시: 3천700만원  2. 수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시,   용인시 및    화성시:  3천400만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시,    김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원  4. 그 밖의 지역: 1천700만원  ② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.  ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.  ④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.[전문개정 2008. 8. 21.][제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동  <2013. 12. 30.>]

■보증금 우선변제 받을 임차인의 범위 

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.  <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18.>   1. 서울특별시: 1억1천만원   2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및      화성시: 1억원   3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시,     김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원  4. 그 밖의 지역: 5천만원[전문개정 2008. 8. 21.][제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동     <2013. 12. 30.>]

■최우선변제 받을 보증금과 최우선 변제금■

구    분	최우선변제적용보증금	최우선변제금
서울시	1억1천만원이하	3,700만원이하
과밀억제권역,용인,세종,화성	1억원이하	3,400만원이하
광역시,안산,김포,광주,파주	6,000만원이하	2,000만원이하
그밖의 지역	5,000만원이하	1,700만원이하

■주택임대차보호법은 강행규정입니다.

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.[전문개정 2008. 3. 21.]

 

지금까지  주택임대차 보호법에 관해서 알아 보았습니다.

임차인은 이사함과 동시에 전입신고 와 임대차 계약서에 확정일자를 꼭 받아서 권리를 보호 받아야합니다.

계약만료시점에서 갱신거절의 통지를 꼭 확인 하시기 바랍니다.

"권리위에 잠자는자 법은 보호하지 않습니다"

더 자세한 내용은  주택임대차보호법을 확인하시기 바랍니다.↓↓↓