상가건물임대차보호법 갱신청구와 우선변제받을수 있는 방법

안녕하세요?

상가건물임대차보호법(약칭:상가임대차법)에 대해서 알아 보기로 해요.

 

 ■상가건물임대차보호법은... 

상가건물을 임대차한 영세 상인을 보호하기 위한 법으로 강행규정이며 임차인에게 불리한것은 효력이 없습니다.

■상가건물임대차보호법의 적용을 받으려면..

사업자 등록이 되어있어야 하며 보증금은  대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않아야 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다.

 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26.> 

 1. 서울특별시 : 6억1천만원 

 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 5억원 

 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다),

    세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억9천만원 

 4. 그 밖의 지역 : 2억7천만원 

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. 

③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.  <개정 2010. 7. 21.>

 

■상가건물임대차보호법 적용대상 보증금 한도

 

  ■대항 요건과 대항력. 

 건물의 인도(점유)와 사업자등록신청 그 다음날 0시부터제3자에 대하여 효력이 생긴다.(대항력)

대항력이란 쉽게 건물주인이 바뀌거나 경매가 되어도 계약 만기일까지는 건물을 사용할 수 있다는 겁니다.

 

 ■ 확정일자는 세무서에서....

 계약증서 원본을 가지고 상가건물 소재지 관할 세무서에서 확정일자를 부여받는다.

 

경매등기전에 꼭 확정일자를 받아야지만 경.공매시 우선변제 받을수 있습니다.

제3조(확정일자부 기재사항 등) ① 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 법 제4조제1항에 따라 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 다만, 「부가가치세법」 제8조제3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다.

 

 

■우선변제 받으려면....보증금 회수 가장 중요하겠죠!

 대항요건과 확정일자를 받은경우 우선변제를 받을 수 있다.

즉 건물점유+사업자등록증+확정일자 모두 갖추어야 우선변제를 받을 수 있습니다.

제5조(보증금의 회수)  ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.   ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.  ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다

 

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.  ② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.  ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.  <개정 2013. 8. 13.>[전문개정 2009. 1. 30.]

■우선변제 받을 범위■ 

 

[수도권 과밀억제권역]

＊서울시전체, 경기 의정부시.구리시.하남시.고양시.수원시.성남시.안양시.부천시.광명시.과천시.의왕시.군포시.

   시흥시(반월특수지역제외)

＊인천광역시(강화군.웅진군.서구대곡동.불로동.마천동.금곡동.오류동.왕길동.당하동.원당동.

   인천경제자유구역및남동 국가산업단지는 제외)

＊남양주시(호평동.평내동.금곡동.일패동.이패동.삼패동.가운동.수석동.지금동.도농동만해당)

 

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>  1. 서울특별시 : 6천500만원  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원  3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),     안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원  4. 그 밖의 지역 : 3천만원

 

 

제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>  1. 서울특별시 : 2천200만원  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원  ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.  <개정 2013. 12. 30.>  ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.  <개정 2013. 12. 30.>

 ■임대차 기간과 갱신요구....

상가건물임대차 기간은 보통 1년으로 하며 최대 10년까지 연장할 수 있습니다.

차임(월세)증액청구는 청구당시 차임또는 보증금의 100분의5를 초과할 수 없습니다. 

임대료 증액후  1년이내에 증액청구 할 수 없다.

단)3달이상 임대료(월세)가 연체된 경우는 임대인이 계약을 해지 할 수 있습니다.

 

제9조(임대차기간 등)  ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.     다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.   ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.     [전문개정 2009. 1. 30.]

제10조(계약갱신 요구 등)  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우     가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우     나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우     다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우  8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우  ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>  ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]

 

제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.[본조신설 2015. 5. 13.]

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.   ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.[전문개정 2009. 1. 30.]

 

제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.  <개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>

 

■권리금 회수 ...권리금적용 예외 규정도 있습니다.

정당한 사유없이 임대인은 권리금 지급을 방해할 수 없습니다.

2018년10월16일 개정법은 임대인의 정당한 사유도 규정하고 있습니다.(임차인은 꼭 참고하세요)

 

제10조의3(권리금의 정의 등)  ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.   ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.[본조신설 2015. 5. 13.]

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는  자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금,    그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.[본조신설 2015. 5. 13.]

 

제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.  <개정 2018. 10. 16.>  1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)  2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우[본조신설 2015. 5. 13.]

  

■일사사용을 위한 임대차는 상가건물임대차 보호법이 적용되지 않습니다.

 

제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.[전문개정 2009. 1. 30.]

 

 상가건물임대차 보호법(상가임대차법)과 주택임대차 보호법은 임차인을 보호하는 강행규정입니다.

임차인은 꼭 계약서 작성후 계약서에 확정일자를 받으시고 사업자등록증을 꼭 등록,변경하셔야 합니다.

임차인은 차임(월세)을 3기이상 연체할 경우 임대인이 계약을 해지 할 수 있음을 알고 차임(월세)가 연체되지 않도록 해야 합니다.

상가건물임대차보호법(상가임대차법) 몰라서 억울한 일 당하는 일 없도록 합시다.