부동산 전세 가계약금 반환및 배상에 관하여...

부동산매매, 임대차(전세, 월세)를 계약하기위해  가계약금을 지급후 변심이나 기타 개인사정에 의해 가계약을 취소하려고 하면 가계약금을 포기해야 하는지 어떻게 하면 매매 , 임대차(전세, 월세 ) 가계약금을 반환 받을 수 있는지 알아 보겠습니다.

 

부동산 가계약금 반환

▶가계약금이란?

통상적으로 말하는 가계약금은 거래대금과 비교하면 적은 금액을 계약서를  작성하지 않고 매도인이나  임대인 통장으로 소액금액을 송금하는 것을 말합니다.

 

▶가계약의 법규정

민법에서는 가계약이란 규정이 없습니다.

편의상 계약이 완성 되지 않았기 대문에 가계약이란 말을 대신 사용하고 있습니다.

 

▶부동산 가계약의 성립 조건

부동산 가계약이라는 이름이라고 하더라도 부동산 매매, 임대차(전세, 월세)계약의 목적물, 금액,중도금, 잔금의 지급방법등의 중요사항이 특정되었다면 이는 계약으로서의 효력이 있으며 가계약금이 계약금의 일부만으로 지급되었다고 하더라도 계약의 효력이 있으므로  계약해지에 따른 해약금이나 위약금의 법리가 적용됩니다.

▶ 부동산 가계약금 반환 

부동산 매매 또는  전세, 월세 가계약금 반환을 받기 위해서는 가장 중요한것은  가계약금 송금시 계약내용을 확정적으로 특정 하였느냐는 여부가 가장 중요합니다.

[부동산 가계약금 반환 받을 수 있는 경우] 

부동산 매매 또는  전세, 월세 가계약금 송금당시 부동산 거래계약서를 작성하지 않고 계약내용을 구체적으로 특정하지 않은 상태에서 본계약체결을 뒤로 미룬채 주고 받은  부동산 가계약금은 반환 받을 수 있습니다.

 

위와 같은 경우 처음부터 계약으로서 법률적 효력이 발생하지 않았기에 가계약을 취소 하더라도 위약금으로서 효력이 발생하지 않기에 '가계약금의 배액배상을 하거나, 부동산가계약금을 포기' 하지 않아도 됩니다.

[부동산 가계약금 반환 받을 수 없는 경우 ]

●부동산 매매, 전세, 월세 거래 부동산에 계약서는 작성하지 않았지만  정확히 특정하여 거래목적물, 거래금액, 본계약의 계약금, 중도금등이 정해진 상태에서 가계약금을 송금 한경우.

 

● 부동산 매매, 전세, 월세  가계약서나 영수증에서라도 거래 물건에 대해서 구체적으로 특정한 경우 .

 

● 부동산 매매, 전세, 월세  가계약금 송금시 특약조항으로 가계약을 포기하면 매수인, 임차인이 지불된 금액을 포기하고, 매도인, 임대인은 수령한 금액에 대하여 배액을 배상한다는 문구가 서면으로 작성되고 서명 날인 있어야 가계약금 배액배상과 포기를 할 수 있습니다.

 

전세가계약금 반환, 배액배상

 

▶ 가계약금에 대한 대법원 판례

[대법원 2022다247187] [임대차계약 교섭단계에서 지급한 가계약금의 반환을 구하는 사안

 원고(임차인)가 이 사건 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 피고(임대인)에게 가계약금 300만 원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 후 가계약금의 반환을 구하자, 피고(임대인)가 위 가계약금이 해약금에 해당하므로 몰취되어야 한다고 다툰 사안임.

◇가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위한 요건◇

 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.
(대법원 2022 다 247187)

--원고 승소 판결로 임차보증 가계약금은 임차인에게  반환 되어야 한다는 판결 입니다.

 

▶ 부동산 가계약금 반환 소송

● 부당이득 반환 청구 

부동산 매매, 전세, 월세 계약을 위한 가계약금 송금후 취소한 경우 계약내용이 특정되지 않았음에도 매도인 또는 임대인이 가계약금 반환하지 않을 경우 부당이득의 문제로 반환 청구 할 수 있습니다.

 

● 손해배상 청구

가계약금 원금에 대한 부당이득 반환 청구 이후 실제의 손해를 입증하여 손해배상을 청구 할 수 있습니다.

 

부동산 전세, 월세 가계약금 중개 수수료

 

▶ 부동산 가계약금에 관한   중개수수료

부동산 가계약금이 송금된후  파기되더라도 개업 공인중개사는 중개수수료를  청구 할 수 없습니다.

●부동산 매매, 전세, 월세 가계약금을 걸었다고 하여  계약이 성립되었다고 할 수 없으므로  가계약금에 대한 중개 수수료는 청구 할수 없습니다.

 

●부동산 가계약금 지불은 다음에 그 부동산을 매매, 전세, 월세 계약할 의사를 표명한즉 청약하고 그 증거로 지불된 부동산 매매, 전세, 월세  청약증거금에 불과 한것이므로 중개수수료를 청구 할 수 없습니다.

 

● 부동산 중개수수료는 계약서에 개업공인중개사의 서명 .관청에 등록된 인장이 날인이 되어야  청구 할 수 있다고 보면 됩니다.  

 

지금까지  가계약금 특히 부동산 매매, 임대차(전세, 월세) 가계약금 반환과 손해배상 중개수수료에 관해  알아 보았습니다.

대법원 판례에서 보았듯이 부동산 가계약금 반환은 해약금으로 인정되기 위한 요건이 필요합니다.

 

부동산 가계약이라는 이름으로 가계약금을 송금하였다면  부동산 매매, 임대차(전세, 월세)계약의 목적물, 금액,중도금, 잔금의 지급방법등의 중요사항이 특정되었다면 계약으로 보아  부동산 매매, 전세 ,월세 가계약금은 반환, 또는 배액 배상해야 합니다.

 

실제로 부동산 거래에 있어 가계약을  하는 경우가 많은데요, 부동산 가격 상승시에는 매도인이나 임대인이 가계약을 취소하는 경우가 많고, 부동산 가격 하락시에는 매수인, 임차인이 가계약을 취소하여 가계약금 반환을 요구 하는 경우가 많습니다.

 

부동산 매매, 임대차(전세, 월세 ) 계약시 자금규모, 지역, 시세를 먼저 파악하고 현장 방문하여 부동산 매매, 임대차(전세, 월세)  가계약금을 먼저보내는 가계약은 하지 않는 것이 양쪽 모두에게 좋을 것으로 보입니다.

 

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