정부는 12월16일 주택시장 안정화 방안을 발표했습니다.
주택시장 안정화 방안 을 크게 나누어 보면 다음과 같습니다.
1. 투기적 대출수요 규제강화
2.주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도보완
3.투명하고 공정한 거래 질서 확립
4.실수요자를 위한 공급확대
위의 4가지 방안에 관하여 발표 했는데요 요점만 정리해서 알아보겠습니다
■시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
▶시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 담보대출 LTV(담보인정비율)규제비율을 차등 적용합니다.(역진율구조)
전 금융기관 가계대출, 주택임대업 매매업, 개인사업자및 법인 대출대상으로 적용합니다.
현행 :주택가격 구간없이 LTV40% 적용.
개선: 9억원이하분 LTV40% 적용, 9억원초과분 LTV20% 적용 합니다.
예: 현행-14억원x 40%= 5.6억원
개선-9억원x40%+5억원x20%=4.6억원
■초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지
▶가계,개인사업자,법인등 모든 차주에 대하여 투기지역 ,투기과열지구의 초고가 아파트 (시가15억원초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대츨을 금지합니다.
시행일시: 2019년 12월17일부터
■DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화
투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*합니다.
* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득
DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)
■ 주택담보대출의 실수요 요건강화
▶고가 주택의 기준을 현재의 공시가격이 아닌 시가기준으로 적용합니다.
공시가격 현실화율도 80%대까지 올릴 방침이며 고가주택(공동주택)의 현실화율을 시세에 따라 ▲9억~15억원 70% ▲15억~30억원 75% ▲30억원 이상 80%로 각각 반영한다는 계획입니다.
▶ 일시적2주택자 변경: 조정대상지역내 일시적으로 대상지역 내 주택을 소유해 2주택자가 된 사람은 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우만 비과세 혜택을 준다.
■주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역, 투기과열지구 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지합니다.
■주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
RTI (Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용)
▶투기지역 혹은 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 임대업 이자상환비율(RTI) 기준을 1.5배 이상으로 강화한다.
시행시기: 2019.12.17일
■ 전세대출을 이용한 갭투자 방지방안
전세대출을 받은후 시가 9억원 넘는 주택을 구입하거나 2주택이상 보유하면 전세대출을 회수하기로 했습니다.
■전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
전세대출을 이용한 갭투자 방지방안으로 전세대출을 받은후 시가 9억원 넘는 주택을 매입하거나 2주택이상 보유할 경우 전세대출 회수 합니다. (다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지합니다)
적용시기: 보증기관 내규규정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용합니다.
■ 종합부동산세 세율 상향조정
종합부동산세 세율을 최고 0.8%까지 인상했습니다.
■종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대
종합부동산세 세율 일반지역 0.1%～0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택의 경우 0.2～0.8%포인트 세율로 종합부동산세 최고 0.8%포인트 만큼 상향 조정키로 했습니다.
■ 분양가 상한제 적용
강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 13개 구 전지역과 경기도 과천·광명·하남 13개동도 분양가 상한제를 적용합니다.
주요 정비사업 이슈 등이 있는 자치구 중에서 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서·노원·동대문·성북·은평구)에서는 37개 동을 추가로 분양가 상한제 지역으로 지정했습니다.
■자금조달계획서 제출대상
정부는 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의를 정밀검증한다고 밝혔습니다.
자금조달계획서 제출대상은 투기과열지구·조정대상지역 3억 원 이상 주택 및 비규제지역 6억 원 이상 주택 취득 시로 확대합니다.
■청약제한
공급질서 교란 행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지하며
분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 제한하는 기준도 새로 적용합니다.
■부동산 안정화 대책 적용시기
▶초고가주택 주택구입용 주택담보대출 금지- 12.17일 시행
그외 전산개발 및 준비를 거쳐 -12.23일 시행.
개정된 양도세 부분은 따로 정리 하겠습니다.
지금까지 12.16일 정부의 부동산 안정대책 내용을 살펴 보았습니다.
다시 요점만 정리하면 15억이상 고가 주택담보대출금지, 고가주택 기준 을 공시가격에서 시가기준으로 하며 공시가격도 인상하겠다고 합니다.
또한 주택담보대출의 LTV를 40%를 고가주택 9억원이상은 20%를 적용합니다.
갭투자 방지를 위해 전세대출을 받은후 9억원이상의 주택을 구입하거나 2주택이상 보유시 전세대출을 회수하는 방안을 추진하고 있습니다.
경기과천, 광명, 하남13개동, 강서, 노원,동대문, 성북, 은평구도 분양가상한제 적용지역에 포함되었습니다.
정부의 12.16 주택 안정화대책으로 7월1주부터 24주연속 상승하고있는 서울 강남, 송파지역의 집값이 안정화 될 수 있을지 관심을 가지고 지켜 보아야 할 것 같습니다.
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